Правильно выбранная схема финансирования строительства – залог экономии денежных средств на строительстве объекта. О видах налоговой оптимизации и правомерном уменьшении налогов при строительстве жилья в рамках закона №214-ФЗ рассказывает директор ООО «Аудиторская фирма» КапиталЪ» Ирина Маринина.
Всем известно, что с 1 октября 2010 года от обложения НДС освобождены услуги застройщика по договору долевого строительства объектов непроизводственного назначения. Поскольку нежилую недвижимость можно строить как по договору долевого строительства, так и по договору инвестирования, то с введением новой нормы лица, планирующие строительство, могут выбрать для себя выгодный вариант. Обращаю внимание, что для создания жилых помещений доступен только первый вариант, а производственных объектов – только второй.
Целевое финансирование не облагается ни НДС, ни налогом на прибыль. В общем случае финансирование, привлекаемое заказчиком-застройщиком, состоит из двух частей – возмещения затрат на строительство и оплаты услуг организатора строительства. При этом сумма компенсации затрат признается целевым финансированием и не учитывается застройщиком в составе доходов, но только при условии ведения раздельного учета доходов и расходов. Соответственно, и затраты, произведенные за счет этих средств, не уменьшают налогооблагаемую прибыль.
Получение целевого финансирования не облагается НДС, так как эти средства не связаны с оплатой реализованных налогоплательщиком товаров, работ или услуг. До 1 октября 2010 года услуги заказчика-застройщика облагались НДС в любом случае. После этой даты у него есть выбор, какой договор на строительство нежилых непроизводственных объектов ему выгоднее заключать – инвестирования или долевого участия. В первом случае его услуги по-прежнему будут облагаться НДС.
Что же касается налога на прибыль, считаю, что фиксировать сумму вознаграждения заказчика-застройщика в договоре не следует, так как оно относится к нескольким отчетным периодам и его нужно признавать с учетом принципа равномерности. Застройщик обязан отразить часть своего вознаграждения в составе доходов независимо от того, что фактически еще ничего не реализовал. Но это может быть сделано таким образом, что не приведет к дополнительной налоговой нагрузке, так как нормы Налогового Кодекса РФ допускают признание в доходах условной выручки, равной по сумме условным расходам на организацию строительства. И лишь после выполнения заказа определяется величина фактического дохода, которая учитывается для целей налогообложения за минусом суммы условного дохода, учтенного в процессе строительства.
Поскольку в силу ч.1 ст.18 Закона №214-ФЗ Застройщик может использовать денежные средства дольщиков на строительство многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией, возмещение затрат на их создание, а также свое вознаграждение то важно на этапе строительства правильно определить сумму этого вознаграждения. Важно, чтобы эта сумма покрыла за счет средств дольщика такие расходы как процент за пользование кредитом, страхование залогов, расходы на рекламу, расходы на выплату агентского вознаграждения, или комиссионного вознаграждения, расходы на строительство социальных объектов, обременения (взнос на инфраструктуру города), а значит, Застройщик не заплатит с нее НДС.
Вознаграждение в виде экономии целевых средств позволяет сэкономить на налогах.
Вознаграждение заказчика-застройщика лучше установить в договоре не как твердую сумму, а как процент и экономия целевых средств. То есть те деньги, которые останутся в распоряжении заказчика-застройщика по окончании строительства, утратят статус целевого финансирования и будут включены в состав его внереализационных доходов. Моментом получения таких доходов, является дата выявления экономии. Следовательно, уплата налога на прибыль откладывается до момента передачи недвижимости инвесторам.
С сумм экономии полученной до 1 октября 2010года должен быть исчислен НДС независимо от назначения недвижимости: жилая или нежилая, так как они прямо связаны с оплатой услуг застройщика. После 01 октября 2010года, если услуги по строительству нежилых помещений непроизводственного характера оказываются по договору долевого участия, их стоимость будет освобождена от НДС.
Если застройщик самостоятельно строит объект, деньги инвесторов рассматриваются как предоплата за работу, поэтому лучше иметь 2 фирмы и разделить между ними функции Застройщика и Подрядчика.
Минфин России настаивает на том, что если заказчик-застройщик одновременно еще и выполняет функции генподрядчика, то привлеченные от инвесторов деньги являются не целевым финансированием, а предоплатой за строительные работы (письмо от 12.07.05 № 03-04-01/82). Поэтому описанный выше способ налогового учета инвестиций, по мнению автора, применять рискованно. Хотя существует неоднозначная арбитражная практика, и, скорее всего неуплату НДС с авансов, полученных Застройщику, выполняющему функции генподрядчика придется доказывать в суде.
В общем случае предоплата за строительные работы не включается в доходы генподрядчика до тех пор, пока недвижимость не будет сдана в эксплуатацию и передана дольщикам или инвесторам. Моментом признания этого дохода будет дата подписания передаточного акта с инвестором. Но, как правило, строительство ведется дольше одного налогового периода. Следовательно, для генподрядчика действуют особые нормы Налогового Кодекса, предписывающие признавать доходы с учетом принципа равномерности. А самое главное, с полученной предоплаты застройщик-генподрядчик должен заплатить НДС, а ввиду большой стоимости строительства это очень невыгодно.
Вот и стоит подумать, приступая к строительству жилой или нежилой недвижимости, а по какой схеме строить? Не зря говорит русская пословица: «Семь раз отмерь один раз отрежь».
Март 2011г.